Contentieux foncier à Malibé 1 : la Cour d’appel tranche un différend crucial entre Fabien Ngonda et Cevdet Aribal

Librreville, 10 août 2026. — Le contentieux foncier oppose Fabien Ngonda à Cevdet Aribal. L’affaire est pendante devant la Première Chambre civile de la Cour d’appel de Libreville. Elle entre désormais dans une phase décisive. En effet, la délibération est annoncée pour le 11 août 2026. Cette date permettra à la juridiction de trancher un litige dont les enjeux dépassent largement un simple différend de voisinage.

Plusieurs questions sensibles structurent ce dossier de Malibé 1. D’abord, la force probante du titre foncier. Ensuite, la délimitation exacte de son emprise. S’y ajoutent la régularité de la chaîne d’établissement du titre, la portée des occupations anciennes et les conséquences d’éventuelles irrégularités cadastrales.

Par ailleurs, le greffe de la Cour a reçu le rapport d’expertise cadastrale de l’ANUTTC. Cette pièce demeure majeure, mais elle ne constitue pas une décision juridictionnelle. L’expertise éclaire le juge sur la matérialité des lieux. Toutefois, elle ne préjuge ni de la validité du titre, ni de l’origine des droits revendiqués.

Une procédure née d’une demande de remise en état

Le contentieux a connu un tournant décisif. En première instance, le juge avait prononcé une mesure d’expulsion. Cependant, la Cour d’appel a infirmé cette décision dans son arrêt avant-dire droit n°71/2025-2026.

La juridiction a alors estimé le dossier insuffisamment étayé. Elle ne pouvait donc pas caractériser avec certitude un empiètement ou un trouble manifestement illicite. Par conséquent, elle a ordonné une expertise cadastrale, sur le fondement de l’article 276 du Code de procédure civile.

Cette orientation porte une véritable portée juridique. En référé, la remise en état exige un trouble clairement caractérisé. De plus, ce trouble ne doit pas se heurter à une contestation sérieuse.

Or, la Cour a jugé nécessaire de confronter plusieurs données techniques au préalable. Elle a ainsi croisé les documents cadastraux, les coordonnées topographiques et la configuration physique des lieux. Elle a également examiné les limites alléguées des propriétés et l’emprise de la parcelle n°70, section YV7, objet du titre foncier n°20399.

L’expertise de l’ANUTTC devait précisément apporter cet éclairage. Elle reste donc déterminante. Néanmoins, elle ne remplace pas l’office du juge : l’expert établit les faits techniques, le juge en tire les conséquences de droit.

Le rapport cadastral au centre des débats

Les pièces du dossier révèlent une problématique centrale. Il s’agit de la concordance entre le titre foncier, l’assiette cadastrale et la réalité géographique du terrain de Malibé 1.

D’abord, le titre de Cevdet Aribal trouverait son origine dans le titre foncier n°19849. Ce dernier appartenait autrefois à la SCI Résidences Pour Tous.

Ensuite, les pièces situent la parcelle à Malibé 1, dans la zone de Makwengué. Pourtant, d’autres documents évoquent le Premier Campement, voire Cap Esterias. Cette discordance géographique constitue un point sensible du dossier. En effet, l’identification certaine d’un immeuble reste fondamentale en matière foncière.

De surcroît, les superficies mentionnées varient fortement selon les pièces :

• 29 991 m² ;
• 33 924 m² ;
• 35 418 m² ;
• 44 653 m² ;
• 44 666 m².

Selon les écritures, ces chiffres correspondraient à des représentations géométriques successives. Leur cohérence avec l’assiette réelle reste toutefois contestée. Certaines superficies auraient même été déplacées ou superposées sans fondement cadastral suffisant.

Si ces discordances se confirmaient techniquement, elles ne relèveraient pas de simples erreurs matérielles. Elles poseraient alors une question plus substantielle : celle de l’identité même de l’assiette foncière.

Le véritable nœud gordien : l’origine du titre foncier

Au-delà de l’occupation matérielle, l’enjeu central reste l’origine du titre foncier. Le litige ne se limite donc pas à identifier l’occupant actuel de Malibé 1. Il impose aussi de vérifier la conformité légale de toute la chaîne foncière.

Les documents évoquent une occupation ancienne, remontant à 1981. Selon ces pièces, une admission à domicile via l’Université Omar Bongo aurait fondé cette occupation. Celle-ci se serait ensuite maintenue plusieurs décennies, avec une mise en valeur agricole entre 1981 et 2014.

En 2005, la forêt aurait été déclassée. Puis, le 28 août 2008, un bornage serait intervenu. En 2011, l’ANUTTC aurait demandé aux détenteurs de l’ancien cadastre de numériser leurs parcelles. Cette opération se serait déroulée le 12 février 2016.

Ces éléments visent à démontrer l’antériorité de l’occupation. Ils interrogent également les opérations cadastrales postérieures.

La question posée à la Cour reste donc délicate. Une immatriculation postérieure peut-elle produire pleinement ses effets face à une occupation antérieure durable ? Cette réponse ne dépendra pas de la seule ancienneté. Elle reposera sur la régularité juridique du titre et sur les preuves soumises à la juridiction.

Le titre foncier : une prérogative puissante, mais une origine contestable

L’ordonnance n°0006/PR/2026 du 26 février 2026 fixe le régime foncier gabonais. Ce texte définit l’immatriculation comme une procédure publique, contradictoire et judiciaire. Elle vise à inscrire un immeuble au livre foncier, sur décision du juge judiciaire.

Le texte consacre aussi le juge judiciaire comme garant de la propriété privée. Il lui attribue compétence pour trancher tout contentieux foncier, notamment sur les actes ayant conduit à l’établissement d’un titre.

Le principe protège fortement le titulaire inscrit. Ainsi, l’article 75 dispose que le titre foncier reste définitif, irrévocable, imprescriptible et inattaquable, dans les limites de son emprise.

Cette sécurité juridique demeure toutefois encadrée. En effet, l’article 76 permet une action en dommages-intérêts en cas de dol ou de manœuvre frauduleuse. L’article 77 prévoit, quant à lui, la nullité d’un second titre créé sur une emprise déjà existante. Enfin, l’article 78 organise le régime applicable en cas d’empiètement partiel.

Autrement dit, le titre foncier reste juridiquement puissant. Cependant, il demeure indissociable de son assiette, de son origine et des conditions de sa constitution.

Des allégations particulièrement graves

Les pièces du dossier soulèvent plusieurs griefs sérieux. Ceux-ci dépassent largement une simple contestation de voisinage. Elles évoquent notamment :

• des actes contraires aux dispositions légales ;
• des allégations de faux et usage de faux ;
• des faits de trouble, d’empiètement et d’expulsion ;
• l’intervention alléguée d’agents de l’ANUTTC dans des opérations topographiques contestées ;
• une possible erreur interne lors de l’étude de faisabilité du titre ;
• la contestation de la cohérence des plans et bornages liés à la SCI Résidences Pour Tous.

Ces accusations restent, pour l’heure, de simples allégations. Elles relèvent de l’appréciation exclusive des juridictions compétentes. Toute la difficulté du dossier réside précisément dans cette distinction.

Pris isolément, chaque élément pourrait relever d’une erreur administrative. Toutefois, réunis, ils forment un faisceau d’interrogations sérieux. Cela explique la nécessité d’une expertise préalable à toute décision.

Le procès-verbal d’huissier : matérialiser les griefs

Un huissier de justice a dressé un procès-verbal de constat, à la requête de Fabien Ngonda, le mercredi 8 octobre à 16 h 59. Cette pièce donne une matérialité objective aux griefs formulés.

Dans ce constat, le requérant dénonce un trafic d’influence allégué. Il évoque aussi des tentatives d’escroquerie et une mauvaise interprétation du droit foncier. Il mentionne également l’intervention alléguée d’agents de l’ANUTTC liés à la SCI Résidences Pour Tous.

Le document rappelle l’ancienneté de l’occupation, depuis 1981. Il cite la mise en valeur agricole jusqu’en 2014. Il évoque aussi le déclassement de la forêt du Mondah en 2005 et le bornage du 28 août 2008.

Le constat mentionne encore la création de l’ANUTTC en 2011. Il rappelle la numérisation de la parcelle, réalisée le 12 février 2016. Selon le requérant, une action en justice aurait suivi le 19 avril 2016, dans un contexte de troubles et de tentative d’expulsion.

Sur place à Malibé 1, l’huissier a relevé une concession bâtie. Il a également constaté un mur partiellement cassé et cinq piquets en fer, marqués de rubans rouge et blanc. Ces constatations matérielles ne tranchent pas la question de propriété. Elles documentent néanmoins l’état des lieux au moment du constat.

La localisation géographique : un enjeu déterminant

Une difficulté majeure concerne la localisation exacte de l’immeuble. En effet, le titre litigieux serait rattaché au plan cadastral de Libreville. Or, l’immeuble revendiqué se situerait plutôt à Malibé 1, dans la commune d’Akanda.

D’autres pièces évoquent encore le Premier Campement ou Cap Esterias. Cette pluralité de références géographiques pose un problème sérieux. En matière foncière, l’identification de l’immeuble reste une donnée essentielle. Un droit réel ne peut s’opposer aux tiers que si l’immeuble est clairement identifiable.

De plus, l’absence de coordonnées topographiques X et Y compliquerait toute localisation certaine. Certaines opérations de superposition auraient été menées de façon arbitraire. Des superficies auraient même été déplacées sans fondement cadastral solide.

Il reviendra à l’expertise et à la Cour de vérifier ces assertions. Néanmoins, l’enjeu reste considérable. Si l’assiette cadastrale ne correspond pas au terrain revendiqué, le seul numéro du titre ne suffira pas à trancher son opposabilité.

L’occupation ancienne : un contexte, pas un titre de propriété

Une autre dimension mérite d’être distinguée : celle de l’occupation ancienne. L’occupation remontant à 1981, avec mise en valeur agricole jusqu’en 2014, constitue un élément factuel important.

Cependant, en droit, l’ancienneté seule ne neutralise pas un titre régulièrement établi. La force du titre foncier empêche, en principe, qu’une simple occupation produise des effets contraires au droit immatriculé.

La question change néanmoins de nature dans un cas précis. Si l’occupation ancienne démontre une assiette erronée, ou une procédure irrégulière, elle devient un élément de preuve utile. C’est précisément sur cette frontière que se situe le présent contentieux.

L’article 83 : la force du titre, sous réserve de régularité

L’article 83 de l’ordonnance renforce nettement la portée du titre foncier. Il annule les titres antérieurs, purge les irrégularités et éteint les droits non mentionnés.

Cette règle exprime fortement la sécurité juridique de l’immatriculation. Elle soulève toutefois une question préalable essentielle : le titre a-t-il été établi sur la bonne emprise, dans les conditions légales ?

C’est précisément cette question qui justifie l’expertise cadastrale. Si le titre correspond exactement à l’immeuble et respecte la procédure, les droits antérieurs seront purgés, conformément à l’article 83. En revanche, une erreur d’assiette ou une irrégularité substantielle obligerait la Cour à réexaminer ces conséquences.

Une affaire où la technique cadastrale croise la souveraineté du juge

Ce dossier illustre une difficulté classique du contentieux foncier. Il s’agit de la rencontre entre la vérité technique du cadastre et la vérité juridique du titre.

L’expert détermine les coordonnées, mesure les distances et compare les plans. Toutefois, il ne lui appartient pas de désigner le propriétaire. Cette prérogative relève exclusivement du juge.

Ainsi, la Cour devra croiser trois niveaux d’analyse : la réalité physique du terrain, la cohérence cadastrale des documents et la validité juridique de la chaîne des droits. C’est de cette confrontation que dépendra l’issue du litige.

Le 11 août : une décision particulièrement attendue

La délibération du 11 août 2026 constitue une échéance déterminante. Pour Fabien Ngonda, l’enjeu consiste à faire reconnaître son occupation et les irrégularités alléguées. Pour M. Cevdet Aribal, l’enjeu réside dans la protection juridique de son titre foncier.

La Cour devra donc apprécier plusieurs éléments. Elle examinera les pièces produites, les conclusions de l’expertise cadastrale et les constatations de l’huissier. Surtout, elle vérifiera la conformité de toute la chaîne foncière aux prescriptions légales.

Au-delà des deux parties, cette décision intéressera les riverains de Malibé 1 et de Makwengué. Elle éclairera aussi les rapports entre occupation ancienne, mise en valeur et propriété immatriculée.

En définitive, cette affaire de Malibé 1 rappelle une règle fondamentale du droit foncier. Le titre foncier reste l’instrument central de sécurisation de la propriété. Toutefois, sa force s’exerce dans les limites précises de son emprise, sous le contrôle du juge.

L’enjeu véritable dépasse donc la simple occupation du terrain. Il s’agit de déterminer quel immeuble a été juridiquement immatriculé, sur quelle assiette, selon quelle procédure. C’est à cette question que la Cour d’appel devra répondre.

Comme le rappelle un proverbe de Lambaréné : « La terre ne ment jamais ; ce sont les hommes qui déplacent ses limites. »