Libreville, le 5 août 2026 – De fait, l’affaire foncière opposant Fabien Ngonda à Cevdet Aribal s’impose comme un contentieux immobilier sensible. La Première Chambre civile de la Cour d’appel judiciaire de Libreville examine actuellement ce dossier. Au-delà d’un simple différend de voisinage, il met en tension deux piliers du droit foncier gabonais. D’un côté, l’autorité attachée au titre foncier. De l’autre, les contestations portant sur la régularité de son immatriculation d’origine. Par ailleurs, le rapport de l’ANUTTC vient d’être déposé au greffe de la Cour. Cette agence est chargée de l’urbanisme, des travaux topographiques et du cadastre. Ainsi, la procédure entre désormais dans une phase décisive. En définitive, les magistrats disposent enfin de l’élément technique qu’ils jugeaient eux-mêmes indispensable.
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En rendant son arrêt avant-dire droit n°71/2025-2026, la Cour d’appel a adopté une démarche particulièrement rigoureuse. Elle a infirmé la mesure d’expulsion prononcée en première instance. Par la même décision, elle a ordonné une expertise cadastrale. Cette mesure repose sur l’article 276 du Code de procédure civile. En clair, ce choix n’est pas anodin. En matière de référé, le juge ne peut ordonner des mesures de remise en état qu’à une condition. Il faut la présence d’un trouble manifestement illicite, une atteinte évidente ne nécessitant aucune appréciation complexe. Or, les magistrats ont estimé qu’un doute subsistait en l’absence d’un relevé topographique contradictoire. Autrement dit, l’existence même de ce trouble n’était pas suffisamment démontrée. La parcelle concernée porte le n°70, section YV7, et relève du titre foncier n°20399. Avant de reconnaître un empiètement sur ce terrain, la Cour a donc exigé une vérification scientifique des lieux. Désormais, le dépôt du rapport de l’ANUTTC répond à cette exigence.
Le rapport de l’ANUTTC : une preuve technique, non une décision de justice
Il convient toutefois de rappeler que ce rapport cadastral ne lie pas juridiquement la Cour. Concrètement, sa mission consiste exclusivement à déterminer les limites exactes des parcelles. Il précise également leurs coordonnées topographiques ainsi que l’existence éventuelle d’un chevauchement. En revanche, il n’appartient pas aux experts d’apprécier la validité d’un titre foncier. De même, ils ne peuvent trancher les questions de propriété. La Cour demeure donc seule compétente pour apprécier la portée juridique de cette expertise. Elle le fera à la lumière de l’ensemble des pièces produites par les parties.
Le véritable enjeu : le titre foncier d’origine est-il juridiquement irréprochable ?
L’une des particularités majeures de cette affaire tient à l’origine du titre foncier invoqué par Aribal. Ce titre trouve en effet sa source dans le TF n°19849. Ce dernier était autrefois attribué à la SCI Résidences Pour Tous. Or, c’est précisément ce titre initial qui fait aujourd’hui l’objet d’une contestation. Selon les éléments portés au débat, Fabien Ngonda soutient que cette immatriculation originelle serait juridiquement inexistante ou irrégulière. Il a d’ailleurs saisi la juridiction administrative afin qu’elle se prononce sur cette question. Cette stratégie procédurale déplace ainsi le débat. Il ne s’agit plus uniquement de savoir qui occupe matériellement le terrain. La véritable interrogation devient alors la suivante. Un titre foncier dérivé peut-il conserver sa force juridique ? Cela reste vrai même si le titre dont il procède est lui-même vicié à l’origine.
L’article 61 protège le titre foncier… mais cette protection connaît des limites
Le droit foncier gabonais reconnaît traditionnellement au titre foncier une force probante exceptionnelle. L’article 61 de la législation foncière lui confère un caractère définitif, irrévocable et inattaquable. Pour l’essentiel, cette protection vise à garantir la sécurité des transactions immobilières. Cependant, cette règle n’est pas absolue. La doctrine, ainsi que certaines décisions juridictionnelles, admet une exception importante. Lorsque l’immatriculation initiale procède d’une fraude, d’une usurpation ou d’une irrégularité grave, la situation change. Le principe d’inattaquabilité peut alors être remis en discussion. Les juridictions compétentes conservent alors ce pouvoir d’appréciation. Autrement dit, personne ne conteste le titre foncier lui-même en tant qu’acte administratif. En revanche, les parties contestent les conditions qui ont conduit à son établissement.. Au final, cette nuance demeure essentielle pour comprendre l’affaire.
Une décision attendue bien au-delà des seules parties
Les populations de Malibé 1 et de Makwengué suivent cette procédure avec une attention particulière. Pour de nombreux riverains, cette affaire dépasse largement les intérêts des deux protagonistes. Elle ravive en effet une interrogation ancienne sur les modalités d’acquisition de certaines vastes réserves foncières. Ces réserves se situent notamment dans les périphéries urbaines de Libreville. Comment l’État a-t-il intégré ces terrains à son domaine privé ? Les autorités compétentes ont-elles suffisamment pris en compte les occupations anciennes lors des opérations cadastrales ? Les services administratifs ont-ils intégralement respecté les procédures d’immatriculation ? Autant de questions qui dépassent, en définitive, le seul litige actuel.
Une décision susceptible de faire jurisprudence
Le futur arrêt de la Cour d’appel pourrait constituer une référence importante en matière de contentieux foncier. En effet, la juridiction pourrait confirmer que le rapport de l’ANUTTC établit un empiètement caractérisé. Dans ce cas, elle conforterait la protection attachée au titre foncier. En revanche, les débats pourraient révéler une irrégularité suffisamment grave pour remettre en cause la légalité du titre d’origine. Dès lors, le contentieux prendrait une tout autre dimension. Ses répercussions pourraient d’ailleurs dépasser ce seul dossier. Dans tous les cas, les praticiens du droit foncier observeront cette décision avec attention. Il en va de même pour les investisseurs immobiliers. Pour finir, cela concerne aussi les nombreux occupants de terrains dont la situation demeure incertaine.
Comme le dit un proverbe de Lambaréné : « Le grand fromager paraît inébranlable, mais si ses racines ont été mal plantées, c’est la première tempête qui révèle sa faiblesse. »
